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海南省琼海市人民政府


海 府[2005] 89号


琼海市人民政府关于印发《琼海市奖励打击毒品违法犯罪的暂行规定》、《琼海市奖励禁毒帮教小组的暂行规定》、《琼海市奖励举报毒品违法犯罪的通告》的通知

各镇人民政府、市政府直属各单位：
现将《琼海市奖励打击毒品违法犯罪的暂行规定》、《琼海市奖励禁毒帮教小组的暂行规定》、《琼海市奖励举报毒品违法犯罪的通告》印发给你们，希遵照执行。



二00五年九月三日





琼海市奖励打击毒品违法犯罪的暂行规定

为了充分调动我市公安机关打击毒品违法犯罪的积极性，遏制毒品违法犯罪的发展势头，减少毒品危害，维护我市的社会治安持续稳定，根据有关的法律法规，特制定本规定：
一、奖励范围
通过侦查破获毒品案件（不含根据群众举报、扭送直接破获的案件）的公安机关办案部门和民警。
二、奖励标准
（一）侦破一般毒品犯罪案件（缴获毒品10克以下），每宗奖励办案部门和民警人民币500元；侦破重大毒品犯罪案件（缴获毒品10克以上50克以下），每宗奖励办案部门和民警人民币2000元；侦破特大毒品犯罪案件（缴获毒品50克以上），每宗奖励办案部门和民警人民币5000元。认定破获贩毒案件，以检察机关《起诉书》为准。
（二）捣毁一般制毒工场，缴获制毒原料、配剂、半成品，奖励人民币2000元；缴获成品，奖励人民币2500元。捣毁生产规模庞大，社会危害特别严重的制毒工场，奖励人民币2500—3000元。
（三）侦破武装贩毒案件并缴获枪支的，另外奖励5000元。
（四）符合《规定》中的多项奖励标准，按最高标准奖励，不重复奖励。
三、奖金发放
奖励资金在预算控制额内，由市级财政拨款解决，公安机关办案部门在每个月的前5个工作日内，将上月情况汇总，填写奖励审批表，附《起诉书》副本、《强制戒毒决定书》、《劳动教养决定书》等法律文书的复印件，经局领导审查后，报市禁毒委员会办公室审批。市财政局根据市禁毒委员会办公室的审批审见，支付奖金。
四、本规定从发布之日起执行。

琼海市奖励禁毒帮教小组的暂行规定

为充分调动我市禁毒机构工作人员的积极性，加强我市禁毒帮教工作，巩固戒毒工作成果，特制定本规定。
一、奖励范围
我市由镇（农场）、派出所、村委会相关人员组成的禁毒帮教小组。
二、奖励标准
对刑满释放、劳教释放、戒毒期满出所的吸毒人员，帮教小组进行跟踪帮教5年后，帮教对象没有贩毒、吸毒等违法犯罪行为的，奖励帮教小组人民币500元。
三、工作要求
帮教小组要因地制宜、因人而异采取有效措施落实帮教措施，扎实开展禁毒帮教工作。各镇、农场禁毒领导机构要对有关帮教工作情况进行监督、检查。
四、奖金发放
奖励资金由市级财政拨款解决，市禁毒委员会办公室负责审核发放。
五、本规定从发布之日起执行。

琼海市奖励举报毒品违法犯罪的通告

为充分调动我市人民群众参与打击毒品违法犯罪的积极性，动员广大人民群众与毒品作斗争，努力创建禁毒优秀城市，现将奖励举报毒品违法犯罪有关事项通告如下：
一、奖励范围
向我市公安机关举报我市范围内毒品违法犯罪线索，使公安机关根据举报线索侦破涉毒案件或抓获吸毒人员的公民及海内外人士。
二、举报方式
举报人可以用书面、口头或电话等形式直接向公安机关举报，市公安局举报电话为110或62896327。
公安机关对举报人的一切情况严格保密，确保其人身财产安全，并依法严惩打击报复举报人的行为。
三、奖励标准
根据举报线索，公安机关破获一般贩毒案件的，奖励举报人人民币500元；破获重大贩毒案件的，奖励举报人800元；破获特大贩毒案件的，奖励举报人1000元。
根据举报线索，公安机关抓获一名吸毒人员的，奖励举报人人民币200元，带破其他刑事案件的，奖励举报人人民币500元。
四、奖励金的发放
奖励资金由市级财政拨款解决，市禁毒委员会办公室负责审核发放。
五、本通告从发布之日起实施。

国家房贷政策变化属于 “情势变更”，二手房买方不算违约？

蔡英杰


　　近日，海淀区人民法院作出了房贷政策变化，即国十条出台后关于二手房买卖合同纠纷的第一份判决。对此，各方人士在媒体上已经发表过很多意见。在房贷政策依然没有放松迹象的境况下，该案对于很多已经陷入二手房买卖合同纠纷的当事人或者将来拟交易房屋的当事人提供了很大的借鉴意义。同时，该份判决对很多北京律师办案也提供了可资参考援引的案例。尽管如此，鉴于该案的案情存在自身的特点，该判决结果适用的仅是该与该案情相同的纠纷。因此，广大购房者和卖房者千万不要以为，该判决具有普遍意义。下面，笔者就该案从几个方面简单进行一下评析。

　　案例简介：2010年4月12日，张先生与房主宋女士签定了一份二手房买卖合同，约定张先生购买宋女士位于海淀区的一套房屋，房屋成交总价为555万元，其中张先生计划贷款200万元购买。次日，张先生向宋女士支付了15万元定金。张先生在随后办理贷款过程中，因“新国十条”出台，无法获得银行贷款。经与宋女士协商解除合同并要求退还订金无果后，张先生将宋女士起诉到海淀区法院，要求解除与宋女士的房屋买卖合同，并要求对方退还定金。

　　庭审焦点：庭审中，张先生提供了与妻子马女士的结婚证，并拿出两个房产证，显示两人名下已分别登记了海淀区、朝阳区各一套房产。房主宋女士虽然对此没有异议，但她认为，两人签订的合同真实有效，而且合同当中已经约定，如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足，应补足购房首付款。因此，应不受新国十条中关于住房贷款的限制，按合同执行。

　　判决结果：法院审理认为，根据有关规定，张先生家庭住房套数已达两套，因此涉案房屋正是“新国十条”规定的第三套房，属于暂停发放贷款的范围。新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，是张先生在签订合同时无法预见的，如果要求张先生继续履行合同，对其明显不公平。因此张先生请求法院解除合同于法有据，宋女士须返还张先生已支付的定金15万元。该案主审法官曹力表示，虽然本案中双方签订的合同属于有效合同，而且合同中对银行贷款未获批准的情形做出了约定，但结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的贷款未获批准，而不是指任何原因所导致的贷款未获批。

　　律师评析：本案是国十条出台后第一起买方以国十条新政为由要求解除二手房买卖合同纠纷的判决，可能对于北京其他区县法院正在审理的案件有一定的影响，对于律师和广大房屋买卖合同当事人来讲也具有很强的借鉴意义。不过，这也仅仅是一个个案而已，并不具有典型意义，每个当事人都可能遇到些许不同的情况，因此该案判决结果并不具有普遍适用性。

　　一、本案中无法获得银行贷款是否属于情势变更？

　　根据2009年新颁布的《合同法解释二》第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。但是针对不同的案情，对该条款的适用应当综合考虑，不能一刀切，把所有情形或所有的政策问题都认定为情势变更。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发【2009】40号），法院是要慎用情势变更原则的。此外，根据于《正确适用 若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》(法【2009】165号)，确需在个案中适用情势变更原则的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。下面笔者通过几种不同情况谈谈自己的浅见：

　　1、如果合同没有明确约定贷款购房，要么双方在合同中明确写明由买受人全款付款，要么双方只是说明了价款数额、首付比例、每期付款金额？

　　在这种情况下，即便买方事实上采用贷款方式偿还分期价款，甚至在签订合同之前向卖方口头透露过分期付款将采用贷款的方式，但是一旦争议发生，买方都很难证明自己是要以贷款方式来付款，甚至卖方会声称对贷款事项不知情。如果是这样的话，我们认为买方很难以情势变更为由要求解除合同。否则的话，对卖方来说很不公平，因为在这一段时间内将丧失寻找或联系其他买家或者甚至推掉其他买家的机会。

　　2、如果合同中明确约定了采用贷款方式支付房屋价款，且对贷款未获批准做了约定？

　　在这种情况下，我们建议当事人要在合同中明确无法办理贷款，买方可以解除合同的权利，并且将无法办理贷款的原因尽可能扩大，例如买方工资水平的原因，户口的原因，银行内部政策审核的原因，国家政策的原因等等，这样，买方届时要求解除合同的理由会更加充分一些。如果在合同没有明确规定无法办理贷款原因的话，那么除非是由于国家政策发生变化导致银行不能放贷，否则买方很难以情势变更原则主张解除合同。

　　在本案中，当事人已经约定贷款方式，而且约定了买方在银行贷款未获批准时不得解除合同，但是对于因何种原因导致未获批准在合同没有明确规定。法官审理认为：结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的银行贷款未获批准，而不是指任何原因所导致的贷款未获批。因此，在非买方自身原因造成银行贷款未获批准，买方是可以请求解除合同的。我想法官的这种理解可能来源于最高法关于商品房买卖的司法解释。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第23条，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

3、如果合同中只是明确约定了采用贷款方式支付房屋价款，因为个人原因无法贷款？

在这种情况下，除非在合同明确约定个人贷款的条件或者个人无法贷款可以解除合同，否则买方没有理由要求解除合同，一旦单方解除合同即构成违约，有可能被要求继续合同或支付违约金。此外，在国家政策没有变化的情况下，银行单方面内部放贷审核政策发生变化是否能够作为解除房屋买卖合同的理由呢？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第23条，只要不是归责于买卖双方的是由未能获得贷款的，买方是可以解除合同的。不过，在实践中，对于银行单方面内部政策调整，买方很难举证证明。因此，如果买方担心这一点，可以将由于银行单方面原因导致无法贷款可以解除合同明确写在合同中。

　　二、该案的示范意义

　　海淀区法院应用情势变更原则作出了解除合同的判决，说明该案至少已经得到了北京市高级人民法院的认可。今后各区法院在处理类似案件中，法官们很可能会在一定程度上援引或参考该案。当然，该案最基本的前提就是房屋买卖合同是在国十条出台之前签订的，如果合同是在国十条出台之后的签订的，那么毫无疑问，买方是不能适用情势变更原则来解除合同的。

　　三、如果以情势变更原则解除合同后，买方是否可以少付或不付中介中介费或要求中介返还中介费？

　　根据目前的行业惯例，在房屋买卖合同中，通常约定由买方来付中介费。那么如果双方在解除合同后，买方是否可以不付中介费用或要求中介返还已经收取的中介费？显然不可以。在解除合同前，中介公司已经向房屋买卖双方提供了中介服务，完成了自己的任务，所以收取中介费是应当的。不过如果在《房屋买卖居间合同》中，中介和买方或卖方明确约定了中介费用的构成，比如居间费，代书费，代办过户费等等，那么买方可以只向中介公司支付其已经提供服务部分的费用，其他部分没有进行则是由于国家政策变化导致的，可以不必支付。


作者；蔡英杰
工作单位：北京市闻泽律师事务所
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