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房屋中介收费有没有标准? 如何监管房屋中介?/蔡英杰

作者:法律资料网 时间:2024-07-13 03:35:17  浏览:8868   来源:法律资料网
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房屋中介收费有没有标准? 如何监管房屋中介?

蔡英杰


  引子:现在这个社会上,什么行当最赚钱,可能说什么答案的都有,毕竟每个人的角度不一样。但是我要说的这个行当可能并非一个独立的行当,这个行当几乎寄生在每一个或几个其他行业上,它完全依附于其他行业的存在而存在。而且,几乎是每出现一个新的行业,这个行当亦会随之产生。没错,这个行当就是中介。

  在今天,有人称这个行当或从事这个行当的人为居间商、中间人、代办商、中间商或经纪人的,而在我国古代则称其为牙人或掮客,具体是指为买主与卖主之间签订买卖合同(广义上的)而收取手续费或佣金的人。

  可以不太夸张的说,自古以来,掮客这个行当向来是有市无价的,基本上属于无监管的灰色地带。凡事你情我愿,别人也挑不出毛病。在当今社会,如上所述,几乎各行各业都有掮客。房地产行业的掮客就是像“我爱我家”、“链家”以及各种置业公司这样的房屋中介,其正式工作人员被称之为“房地产经纪人”,弄的跟娱乐圈似的。不过,我国的法律还算不错,对这个行当是有监管的,“有市无价”在房屋中介这个圈子里不是,至少从立法上不能是有市无价的。

国家规定

  早在1995年7月,国家计委(就是现在的发改委,各类市场价格管理是其主要业务之一)和建设部就下发了《关于房地产中介服务收费的通知》(计价格第971号)。在这个文件里,有以下几点值得关注,毕竟该文件仍然有效:

  1、房屋中介可以向委托人收取合理的费用,但是需要依据该文件规定的收费办法和收费标准,由房屋中介与委托方双方协商确定中介费;
  2、房屋中介实行明码标价制度,即其应当在其经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项;
  3、收费服务主要有:
 
  (1)咨询收费:

  包括口头咨询和书面咨询,其中口头咨询费由双方协商确定,书面咨询费又分为普通咨询报告收费标准为300-1000元,复杂一点的咨询报告收费标准不超过咨询标的额的0.5%。但是有一点需要注意的是,上述收费保准只是指导性参考价格,实际成交收费标准由委托方和房屋中介协商确定。什么叫指导性参考价格呢?说白了,就是没有强制性,国家鼓励号召按照或参考这个价格来收费,但是超过或低于这个价格也是可以的,政府管不着。所以,上述咨询收费的标准基本上是没有太大实质意义的。

  (2)房地产价格评估收费:

  由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。

  (3)房地产经纪收费

  房屋中介接受委托,进行居间代理所收取的佣金。这是房屋中介收入的主要来源,也是普通老百姓所谓的“房屋中介”的真正含义。房屋中介费根据代理项目的不同实行不同的收费标准:

  (1)房屋租赁中介费

  无论成交的租赁期限长短,均按半月至一月成交租金额标准,由双方协商议定一次性计收。(各地会有一些调整)

(2)房屋买卖中介费

  按成交价格总额的0.5-2.5%计收。

  如果实行独家代理的,收费标准由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但最高不超过成交价格的3%。房屋中介费通常由房屋中介机构向委托人收取,实践中,租房情况下,既有向房东收取中介费的,也有向房客收取中介费的,在房屋买卖情况下,通常是向购房者收取中介费的,这些通常会在明确写在房屋买卖合同或居间服务协议中。

  凡房屋中介自立名目乱收费、擅自提高收费原则和收费标准或越权制定、调整收费标准的,属于价格违法行为,可由物价检查机构按有关法规予以处罚。

  计价格第971号文出台之后,各地结合实际情况也纷纷制定了各自的实施细则或操作规范。

北京规定

  根据《北京市物价局北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》(京价(房)字【1997】第398号),房屋对房屋买卖交易收取的中介费应按成交价格总额分档累进计收:其中房屋交易价格在500万元以下的,按2.5%收取;房屋交易价格在501-2000万元的,按2%收取;2001-5000万元的,按1.5%收取;房屋交易价格在5001-10000万元的,按1%收取;房屋交易价格在10001万元以上的,按0.5%收取。其中实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%。在一定程度上说,京价(房)字【1997】第398号文比起1996年出台但仅试行1年的京价(房)字(1996)第396号文对普通老百姓是一个倒退,因为该文件对于500万以下的房子统一收费标准为2.5%。

  对于北京的这个规定,笔者相当钦佩当时的制定者,即北京市物价局和房土局的勇气和智慧,能在1997年就把价值几千万甚至上亿的情况的收费标准划分的如此详细,的确是人才。此外,京价(房)字【1997】第398号文还提出房屋中介应除应严格执行政府规定的收费原则和收费标准,切实提供质价相称的服务,并对服务内容的真实性和合法性负责之外,还规定因中介服务机构主观故意服务失实、违法造成委托方经济损失或者有欺诈行为的,应承担相应的民事或行政责任,情节严重构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
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石家庄市农民负担监督管理办法

河北省石家庄市人大常委会


石家庄市农民负担监督管理办法





(1994年8月25日河北省石家庄市第九届人民代表大会常务委员会第七次会议通过 1994年11月2日河北省第八届人民代表大会常务委员会第十次会议批准 1994年12月1日起施行)


  第一条 为了保证《中华人民共和国农业法》、国务院《农民承担费用和劳务管理条例》和《河北省农民承担费用和劳务管理规定》的贯彻实施,保护农民的合法权益,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于本市行政区域内的农民负担监督管理工作。
  第三条 本办法所称农民,是指户籍为农业户口的公民。
  第四条 本办法所称农民负担是指农民缴纳税金、完成国家农产品定购任务和依照第一条所列法律、法规应承担的村提留、乡(镇)统筹费、劳务以及依照法定程序批准的费用。除此以外,要求农民无偿提供任何财力、物力和劳务的,均为非法行为,农民有权拒绝、举报。
  第五条 市、县(市)、区人民政府农业行政主管部门主管本行政区域内的农民负担监督管理工作。乡(镇)人民政府负责本乡(镇)的农民负担监督管理工作,日常监督管理由乡(镇)农村经济经营管理部门负责。
  第六条 市、县级人民政府农业行政主管部门负责组织有关部门对涉及农民负担的收费、集资、罚款、设立基金、募捐、摊派等情况进行检查。各级人民政府有关部门,按照法定职责协助农民负担监督管理部门贯彻实施本办法。
  第七条 农民负担监督管理部门的主要职责:
  (一)宣传贯彻有关法律、法规;
  (二)检查有关法律、法规的实施;
  (三)会同有关部门审核涉及农民负担的文件;
  (四)审议村提留、乡(镇)统筹费、义务工、劳动积累工的提取、管理和使用情况;
  (五)检查涉及农民负担的行政事业性收费、罚款、集资、各种基金、发放的牌照、证件、簿册、组织农民参加保险、服务性收费等社会负担项目的合法性;
  (六)受理有关农民负担问题的举报和申诉;
  (七)调查处理有关农民负担的案件;
  (八)建议撤销本级人民政府有关部门和下级人民政府及其有关部门制定的加重农民负担的文件和项目。
  第八条 农民负担监督管理的内容:
  (一)本市所辖各级人民政府有关部门制定的涉及农民负担的文件、项目是否合法
  (二)农民个人每年直接缴纳的村提留和乡(镇)统筹费的总额,是否超过上年人均纯收入(以乡、镇为单位计算)的百分之五,其中乡(镇)统筹费是否超过总额的二分之一;
  (三)村提留、乡(镇)统筹费实行统算统收、定项限额、预决算审批、定期公布、农民负担明白卡等制度的实行情况;乡(镇)统筹费由乡(镇)农经站一本帐统收统支,村提留由乡(镇)农经站监督管理专款专用的执行情况;
  (四)农民义务工和劳动积累工是否符合法律、法规的有关规定;
  (五)涉及农民的行政事业性收费、集资、设立基金、发放牌照、证件、簿册、发行有价证券、报刊书籍、组织农民参加保险是否符合《河北省农民承担费用和劳务管理规定》的有关规定;
  (六)农用水费、农村电费是否符合《河北省农民承担费用和劳务管理规定》的有关规定;
  (七)对农民或农村集体经济组织的罚款或没收财物,是否符合法律、法规规定;
  (八)国家工作人员在农村执行公务所需经费有无向农村集体经济组织或者农民摊派;
  (九)在乡(镇)建立机构配备人员,所需经费有无向农村集体经济组织或农民摊派;
  (十)企、事业单位面向农村服务性收费是否合法;
  (十一)惠农政策是否落实;
  (十二)其它应予监督的事项。
  第九条 农民人均纯收入,以国家统计局批准、农业部制定的农村经济收益分配统计报表和计算方法统计的数字为依据。市农业行政主管部门负责组织有关部门,对村提留、乡(镇)统筹费的提取、使用、管理制度的执行情况进行审计。
  第十条 县(市)、区须在每年五月底前将上年度农民负担的决算情况、本年度预算方案,报上一级人民政府农民负担监督管理部门审查备案。
  第十一条 农民负担监督管理部门受理下列案件:
  (一)农民负担监督管理部门直接检查发现的;
  (二)群众举报、申诉的;
  (三)上级主管机关或同级人民政府交办的;
  (四)新闻单位披露、经查证属实的;
  (五)同级人民政府有关部门移送和下一级有关部门上报的;
  (六)违法单位或个人自查自报的;
  (七)依法应予复议的;
  (八)其他应当受理的。
  第十二条 农民负担监督管理部门受理案件,按《石家庄市行政执法条例》有关规定办理。
  第十三条 农民负担监督管理工作使用的执法文书,由石家庄市农民负担监督管理部门统一制作。
  第十四条 有下列行为之一的,由农民负担监督管理部门报请本级人民政府后责令其停止违法行为,退回多收资金或财物,对其单位处以非法所得款额一倍的处罚;对主要负责人员和直接责任者处以二百元至五百元的罚款,是国家工作人员的,要提请监察机关或其主管部门给予行政处分。
  (一)预算方案未按《河北省农民承担费用和劳务管理规定》规定的程序通过,即向农民收取村提留或乡(镇)统筹费的;
  (二)擅自扩大乡(镇)统筹费提取比例的;
  (三)擅自扩大农民劳务负担或强制农民以资代劳的;
  (四)向农民收取的村提留和乡(镇)统筹费超过上年农民人均纯收入百分之五的
  (五)在村提留和乡(镇)统筹费内另立项目或扩大使用范围的。
  第十五条 有下列行为之一的,由农民负担监督管理部门或其主管部门报请本级人民政府后责令其停止违法行为,退回多收资金或财物,赔偿损失,并处以非法所得款额二倍的处罚;对主要责任人员和直接责任者处以三百元至六百元的罚款,是国家工作人员的,要提请监察机关或其主管部门给予行政处分。
  (一)违反农业部制定的农村经济收益分配统计报表和计算方法,虚报农民人均纯收入的;
  (二)强迫农民接收有偿服务,加重农民负担的;
  (三)违反自愿原则,向农民和农村集体经济组织募捐或要求赞助的;
  (四)向农村集体经济组织或者农民,摊派在乡(镇)设立机构或者配备人员所需费用的;
  (五)擅自增加农产品定购任务或克扣、截留粮、棉、油预购定金和平价供应农用物资的;
  (六)未经合法程序批准擅自向农民收取牌照、证件工本费的;
  (七)擅自提高农用水费、农村电费标准及加收其他费用的;
  (八)未经法定程序批准,扩大范围,提高标准向农民收取行政事业性费用的;
  (九)在收购农产品时压级压价或擅自代扣其他款项的;
  (十)对农民或农村集体经济组织,超范围、超标准收税的;
  (十一)未经法定程序批准,在农村集资、设立基金的。
  第十六条 有下列行为之一的,属于违反《中华人民共和国行政监察条例》的,由行政监察机关处理;属于违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的,由公安机关处罚;触犯刑律的,由司法机关依法追究刑事责任。
  (一)阻碍、侮辱、威胁、殴打依法执行职务人员的;
  (二)对抵制、检举、控告违反本办法的单位和个人进行打击报复的;
  (三)贪污、盗窃、挪用村提留和乡(镇)统筹费的;
  (四)因非法加重农民负担而酿成恶性事件的;
  (五)农民负担监督管理工作人员严重失职、渎职的。
  第十七条 当事人对农民负担监督管理部门处罚决定不服的,可以自收到处罚决定书之日起十五日内向作出处罚决定部门的上一级主管部门申请复议,复议机关应在二个月之内复议完毕,并制作复议决定书;对复议决定仍不服的,可在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院提起诉讼;当事人也可直接向人民法院起诉。在法定期限内当事人既不申请行政复议也不向法院起诉又不履行处理决定的,农民负担监督管理部门可以申请人民法院强制执行。
  第十八条 本市原有涉及农民负担的规定与本办法有抵触的,按本办法执行。
  第十九条 本办法具体应用中的问题由市人民政府农业行政主管部门负责解释。
  第二十条 本办法自1994年12月1日起施行。


国家税务总局关于以外购木片为原料生产的产品享受增值税优惠政策问题的批复

国家税务总局


国家税务总局关于以外购木片为原料生产的产品享受增值税优惠政策问题的批复
国税函[2005]826号

2005-08-24国家税务总局


黑龙江省国家税务局:
你局《关于以外购木片为原料生产的产品是否享受增值税优惠政策的请示》(黑国税发〔2005〕154号)收悉。经研究,批复如下:
根据《财政部 国家税务总局关于以三剩物和次小薪材为原料生产加工的综合利用产品增值税优惠政策的通知》(财税〔2001〕72号)规定,纳税人直接以三剩物和次小薪材为原料生产加工的综合利用产品实行增值税即征即退政策。对纳税人外购的已享受综合利用增值税优惠政策的木片为原料生产的中密度纤维板不属于财税〔2001〕72号文件规定的综合利用产品,不实行增值税即征即退优惠政策。



国家税务总局

二○○五年八月二十四日