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我国不动产登记的效力及意义

宋君


　　不动产登记制度属于物权法范畴，我国物权法尚在制定当中，现行民法中尚未采用物权这一概念，仅在《民法通则》等法律中规定了一些“财产所有权”之类的物权性权利。不动产登记制度主要规定在《城市房地产管理法》、《土地管理法》及相关法规中。《房地产管理法》第60条第三款规定，房地产权转让或变更时应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。如果将这一规定中的“应该”理解为房地产转让、变更的必要条件，那么从法理上讲，我国的房地产登记就是采取的登记要件主义，即不动产权属的变动不仅要求当事人双方合意，而且要求必须登记，合意行为和登记行为共同决定转让、变更行为是否有效，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不生效力，但是，以上理解在《房地产管理法》中体现的并不充分。我国现行《土地管理法》第12条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。此条规定将原土地管理法中的“依法改变土地的所有权和使用权的，必须办理土地权属登记手续”中的“必须”改变成了“应当”。其立法本意反映了对于不动产权属变更这种民事行为，权利行使一般应有当事人自己来决定，不宜过多使用行政手段干预的基本思想。换言之，并不主张完全的登记要件主义。而更多的反映了登记对抗主义的主张即登记只是对抗第三人的要件，申请登记的权利只有在登记后，权利才能得到法律的保护，但在相对人之间即使未经登记，只要双方当事人之间达成合意，合同适法，不违反社会公共利益，那么就当然产生效力，对当事人有约束力。
　　可以说我国目前在法的层次上，关于不动产登记的效力的规定是较为模糊的，存在不同的理解和解释，导致不同的法律效果。比如上文所举的案例，如果按登记要件主义理解法律，那么房产权属的转移尚未完成登记，所有权的变动就没有生效，房屋所有权仍然属于被告单位，因此，此时发生的离婚诉讼就不能对房产进行分割；如果按登记对抗主义理解法律，那么虽然尚未完成房产权属变更登记，但被告单位已同原被告达成房屋买卖协议，且已经过相关部门审查、审批，合同适法，那么该合同对双方是有效的，该房产已为原被告占有、使用并成为其共同财产，应该进行依法分割。
　　虽然在法的层面上对登记效力的规定不够明确，但是在部门规章中却明显的主张成立要件主义的立法主张。在原国家土地局1995年颁布，1996年2月1日实施的《土地登记规则》第69条规定：“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。”
　　我国对不动产实行登记生效要件主义，换言之，对于不动产的交易、抵押等，只有双方当事人依法办理登记手续，那么交易或者抵押方为有效。国家设立不动产抵押登记制度具有重要意义。首先，有利于保护抵押权人的合法权益。当抵押人不能履行约定义务，抵押权人依照规定可以变卖抵押物的价款优先受偿。通过不动产登记机关对抵押事实进行登记可以对抵押人任意处分抵押物的权利进行限制。其次，有利于保护善意第三人的合法权益。不动产登记作为一种公示手段，主要是为了保护交易安全，保护善意第三人的合法权益。登记具有公示公信效力，经过登记可以向社会宣告不动产已经交易或者抵押的事实，从而保护善意第三人的合法权益。其三，有利于维护社会交易安全。因此，“世界各国几乎无一例外地规定了对抵押权的取得、设定、丧失或者变更须予以登记的法定程序，这一制度对于维护市场经济条件下交易的安全，保护善意第三人利益，强化抵押担保的社会功能，避免纠纷的发生，具有重要的法律意义。”因此，我国目前相关法律对于不动产抵押都采取了登记生效要件主义。也就是说，对于不动产抵押，如果向法定登记机关办理登记手续，抵押生效；如果没有办理登记手续，抵押不生效。不动产抵押登记关系中，一个非常重要的环节就是向不动产登记机关进行登记。因此，预售商品房抵押也应实行抵押登记生效要件主义，也就是说，只有预售商品房抵押人和抵押权人依法办理登记手续，那么预售商品房抵押才具有法律效力。
民政部


民政部办公厅关于印发《民政部与联合国儿童基金会合作项目主任工作会议纪要》的通知
民政部


北京、上海、湖北、广东、四川、江西、河南、陕西、云南、吉林省(市 )民政厅(局)：
民政部与联合国儿童基金会第三周期残疾儿童康复合作项目已进行到中期，为了总结评估一九九一年度项目执行情况，研究部署今后两年的项目工作，民政部社会福利司于今年八月二十七日至三十日在湖北省襄樊市召开了项目主任工作会议。现将《民政部与联合国儿童基金会合作项目
主任工作会议纪要》印发给你们，供参照执行。

附：民政部与联合国儿童基金会合作项目主任工作会议纪要(1991年8月30日)
民政部社会福利司于一九九一年八月二十七日至三十日在湖北省襄樊市召开了合作项目主任工作会议。本周期受援的北京、西安、成都、长春、开封、襄樊、南昌、昆明等单位的项目主任及上海、广州的项目负责人参加了会议。民政部与联合国儿童基金会的有关负责人也参加了会议。

会议由社会福利司吴景松副司长主持。各项目单位认真交流了开展残疾儿童康复、培训工作的经验，全面总结评估了一九九一年度项目执行情况，研究讨论了今后两年的工作任务。
会议认为，一年来合作项目取得了明显的成绩。一是积极开展了康复专业人员的培训工作。一年来各中心共举办各种类型的培训班31期，培训人员774人次。 经过努力，到目前，我国残疾儿童康复专业技术队伍已经初步建立，康复培训网络也已初步形成。二是积极推动了残疾儿童康复
活动向前发展。据统计，全国社会福利事业单位收养的残疾儿童中已参加各种康复训练的占40%以上，有效率达80%以上，各项目单位在残疾儿童康复工作方面起到了指导、示范作用，有效地推动了全国残疾儿童康复工作的发展。三是积极开展社会化康复服务活动。近年来，各项目单位以福
利院和康复中心为阵地，最大限度地向周围的社区辐射，收到了很好的社会效益。四是有基建任务的项目单位建设工作已经开始。
与会代表一致认为，这些成绩的取得，是各合作单位积极努力的结果，是当地党政领导重视和支持的结果，是联合国儿童基金会真诚合作的结果。
经贸部和联合国儿童基金会已确定将原订于一九九四年完成的本周期合作项目的时间提前一年，即由原来的五年时间压缩为四年。为了搞好后两年的合作项目，确保项目工作的圆满完成，会议对今后开展的项目工作提出了几点意见：
(一)积极推动残疾儿童康复事业向纵深方向发展。
(1)加强康复工作队伍的建设。一是要形成一支立足民政、热爱民政、 献身民政的康复工作技术骨干队伍。在人员培训上，要贯彻“四结合、四为主”的原则，即在职培训与离职培训结合，以在职培训为主；短期培训与长期培训结合，以短期培训为主；培养中、初级专业人员与培养高
级专业人员结合，以培养中、初级人才为主；自力更生培养人才与对外引进人才结合，以自力更生培养人才为主。二是要培养中、高级教师人才，建立一支既有康复理论基础，又有康复实践能力的理论与实践相结合的教师队伍。
(2)普及康复训练，提高残疾儿童康复工作水平。一是要做到组织落实、项目落实、场地落实、器材落实、制度落实；二是要实行全面康复的原则；三是要积极开展康复科研活动；四是要以康复中心为阵地，逐步向社区辐射，为社区的广大残疾儿童康复服务。
(3)建立残疾儿童康复信息网络。随着残疾儿童康复事业的发展， 康复信息日趋重要。中国残疾儿童康复培训中心在传播康复信息方面已做了许多有益的尝试，各地区残疾儿童康复中心、社区残疾儿童康复中心及全国的儿童福利事业单位还应加强与全国中心的联系，使之在建立全国康
复信息网络中发挥作用。
(二)坚持因地制宜，因陋就简的原则。近几年有些合作项目单位相继建立起残疾儿童康复中心，这对开展残疾儿童康复活动，无疑是一件好事。但是，各地在筹建康复中心时，一定要认真进行可行性研究，从实际情况出发，量力而行，不要互相攀比，贪大求洋，避免造成不必要的人、
财、物的浪费。残疾儿童康复中心要以儿童福利院为基础，两个机构不要分离。开展项目工作，要鼓励自力更生、因地制宜，发挥联合国儿童基金会援助的“种子钱”的作用。
(三)各地残疾儿童康复培训中心和社区康复中心的名称应当统一。北京的称“中国残疾儿童康复培训中心”，上海、广州、成都、西安的分别称华东地区、华南地区、西南地区、西北地区残疾儿童康复培训中心，市一级的称××市残疾儿童康复中心，市辖区一级的称××区残疾儿童社
区康复中心。
目前，各培训中心都已积极开展了培训工作，效果总的说是好的。但是，有的培训中心由于缺乏开展培训工作的基础，队伍建设十分困难，给培训带来一定的难度，我部将根据项目单位的实际情况，与经贸部、联合国儿童基金会协商后对个别项目单位承担的任务做适当的调整。



1991年10月8日