中国法律话语的初步叙事
2000年9月28日 13:52
── 一种社会学解读*
修辞术是论辩术的对应物，因为二者都论证那种在一定程度上是人人都能认识的事理，而且都不属于任何一种科学。人人都使用这两种艺术，因为人人都企图批评一个论点或者支持一个论点，为自己辩护或者控告别人（亚里斯多德，1991年：页21）。
在本文中，笔者尝试用法律社会学的叙述方式、亚文学的通俗笔调，通过个案来概括地解读一下中国法律实践中的法律话语。法律话语，在这里，不单是一种出字成文的法学论说，更是一种在法律生活中自然环流于各类社会角色的思维与行为里的意识形态之潜流，或曰"知识状态"。这种潜流或状态的形成，有文化中的文字符号（即一般的成文理论）的彰显左右，也有生活中的价值符号的暗中推动。对其做些解读梳理，兴许有助于我们走到法律实践的背后，去挖掘、窥视、理解直至揭露其中隐而不见的真正内容，从而最终反省人们"做出"的法律实践，以及法律实践中的人们自己，同时，去体验原本就是多元化的而非一元化的中国法律话语。
法律话语是环流于法律生活中的"知识状态"。这种状态，在时间和空间两个向度上，每每漂浮于口述故事、隐喻神话、学人文字、日常行动、言语交流、事件变动……等等文化符号之上，时明时暗、自我张扬。这样，解读其中的路径、意向和关系，便要出入诸种文化符号，在文化符号中建立"阅读"联系。
笔者将"翻弄"古籍中的各类叙述，点拨人物的细微活动，端出时下的种种陈说，甚至提涉发生过的事件的意义，……其目的，在于凸现一种可能的话语构建，指示理论中的"理论"和实践中的"观念"，都是法律话语的操作运动。
1、兄弟争田
大清雍正那阵子，有一个官人叫蓝鼎元。这个人审案断狱，十分了得。蓝官人字玉霖，号鹿洲，也许特别喜欢自己的"号"，所以写了一本书叫做《鹿洲公案》。《鹿洲公案》记录了许多案子，这些案子里的"法官"，正是蓝鼎元自己。
我们就从这本书里的"兄弟争田"一案说起。
在中国农村，田地是最重要的。有句话说，"土地是农民的命根子"，讲的也是这个意思。有一个平民百姓叫陈智，他有俩儿子，长子叫做阿明，次子叫做阿定。不知是什么原因，陈智死得挺早的，于是就留下七亩地给俩儿子。但是，俩儿子为争七亩地，翻了脸，变了色。说来怪遗憾的，父亲还在世时，阿明阿定的关系友爱亲善，少年时一起读书，成人后一起耕地，就算是各自结了婚，也是相互关照。可父亲这一"走"，兄弟之情却淡漠了。这都是被那所谓"命根子"的田地搅和的。
开始，乡里的亲戚族人都来劝解，说："你让一步他让一步不成？"俩儿子就是不听。不听不算，还将"你争我夺"闹到了官府衙门。
在官府衙门，阿明讲："这七亩田是父亲留给我的。"讲着便向知县蓝官人（即蓝鼎元）递上了父亲的亲笔手书。上面白纸黑字："百年之后田产归长孙"。但阿定也不含糊，说这些田是父亲留给他的，并拿出"临终口头遗嘱"来作证，还说有人可以作旁证。蓝鼎元觉得案子有点棘手，不过稍过片刻还是宣称："你们都说得不差，但是这意味着责任在你们的父亲。谁叫他不来个一清二楚？我只好开棺问他了！"兄弟两人听到这话，立刻面面相觑，无地自容。接着，蓝鼎元又是一通训斥："田产比起兄弟亲情，实在是区区小事，为这等小事打起官司，值得吗？说来让人寒心，你俩都是各有俩儿子的人，将来你们各自的二子长大，不像你俩那样争田就怪了！所以，为了日后安宁，我只好防患于未然，让你们各自只养一个儿子。阿明是长兄，留下长子，送走小的；阿定是弟弟，留下次子，送走大的。就这么定了。现在命令差役押送阿明的次子、阿定的长子去收容院，卖给乞丐做儿子。"接着，蓝鼎元叫手下笔墨伺候，将收据存于案卷之中，大声叫到："结案！"
阿明阿定一听，慌了。阿明说："小民知罪了，愿将田产全部给予弟弟，永不计较。"而阿定也是"痛改前非"，说自己绝不接受田产，愿哥哥享有田产的每一尺每一寸。说完，两人抱头痛哭。可是蓝鼎元仍然拿一把，非说二人不是真心实意的，并宣称："即使你们有了这份心意，你们家里当妻子的那些人也会鸡肠小肚，绝不让人。所以，你们先回去，看看妻子的意思再说。三天后，衙门见。"
就在第二天，阿明的妻子郭氏和阿定的妻子林氏，立马邀请族人头领陈德俊、陈朝义到了官府，要求和善了结案子。
而阿明阿定俩人更是痛哭流涕，说："我俩真是罪该万死，不知天理情义，叫蓝大人费了仁爱之心。今日的确如梦初醒，追悔莫及。我们发誓，永远不争这份田产了，请准许我们将这份田产捐献给佛庙寺院。"可是，蓝鼎元得势不饶人，大声喊到："真是一对不孝之子！居然说出要将田产捐给和尚那班人，真该用大板教训一番才是！做父亲的流血流汗，辛苦一辈子才留下了这份家当，你们兄弟二人鹬蚌相争，叫那秃和尚渔翁得利，死者九泉之下能瞑目吗？照理说，做兄长的应该让弟弟，做弟弟的应该敬兄长，互让不行就要还给父亲。现在，这田产只能作为祭奠你父亲的资产，兄弟二人轮流收租祭祀，子子孙孙不得再起争端。这叫什么？一举多得！"
族人头领陈德俊、陈朝义听了这番话，频频点头称是。而阿明、阿定、郭氏和林氏听后，也是感激涕泠，"当堂七八拜致谢而去，兄弟妯娌相亲相爱，……民间遂有言礼让者矣"（蓝鼎元：《鹿州公案·偶纪上》）。
后来，蓝鼎元乐不可支地总结到：这案子，如果依着一般审判方法，就应该兄弟二人各打三十大板，将田地半儿劈分开，三两句话了断即可；而现在，费了不少周折，婆心苦口，但毕竟是效果显著；你瞧，"此时兄弟妯娌友恭亲爱，岂三代以下风俗哉。必如此，吏治乃称循良"（蓝鼎元：《鹿洲公案·偶纪上》）。后边文言话的意思是说，夏商周三代那时的民风淳朴，礼让盛行，而眼下，阿明、阿定、郭氏、林氏以及乡里的族人们重新这般友爱相处，不又将"三代"遗风发扬光大了？其实，只有这样，才能叫百姓守法，才能叫为官者政绩卓著。
2、官·写在书本里的法
可以这么讲，在"兄弟争田"一案里，能够解读出许多中国法律话语的初步叙事。现在，我们尝试解说第一个叙事。
阿明阿定为争七亩田，最后来到了蓝鼎元坐阵的衙门官府。为什么来到官府？为什么非要蓝鼎元给个"最后的说法"？显然，他们相信，衙门官府可以一语定乾坤。乡里民间有了纠纷，争议双方有时自己是无法解决的，在这种情况下，只有靠第三方拿个主意公平了断才能作数。而既然有了衙门官府，那是再权威不过的象征了。他们深知这点。
此外，阿明阿定来到了官府，知道要举出最结实最确凿的证据，证明父亲有个真实的意思要将七亩田留给自己，而不是对方。这就表明，他们晓得官府了断纠纷，是依据说一不二的"硬规矩"，也就是我们现在所说的国家法律。在蓝鼎元那里，他也说，依着一般审判方法，就应该兄弟二人各打三十大板，将田地半儿劈分开。这也说明，蓝官人头脑里也有一个国家法律的概念。虽说蓝鼎元没有拎出具体的法律条文念一遍，但是，他知道，那才是含糊不得的官府规矩。官府规矩当然有这样的意思：一份财产，如果谁都不能证明属于自己，则只好"一分为二"。
在这里，我们就遇到了古人和今人时常围绕法律这一现象而产生的两个意念："官"和"书本里的法"。
说起来，在久远的时候，有一部古书名叫《管子》，里面曾讲，每年的正月初一，百官都要上朝，听国君向全国发布法令。这就是："正月之朔，百吏在朝，君乃出令，布宪于国"（《管子·立政·首宪》）。然后，主要官吏都要在太史（注：官名）那儿领取法令典籍，当再次上朝时，在国君面前仔细研读每一条每一款。法令宣布后，在太史官府留底一份，其余逐一分发下去。主要官吏拿到了法令的正本，还必须星夜兼程，将法令文本传给乡里民间的小官小吏，务必要使他们立刻知晓颁布了什么法律。否则，"谓之留令，罪死不赦"（《管子·立政·首宪》）。
接下来，就是法令执行的问题。《管子》说，法令公布后，必须当即执行，有不遵从的行为，"谓之不从令，罪死不赦"（《管子·立政·首宪》）。此外，还要仔细检查各级官府里的法令文件，看看它们和太史官那儿的留底版本是否一致。不一致的，一经查出，便要追究问罪。《管子》一口咬定，不论什么事情，都要法令先行，正所谓"凡将举事，令必先出"（《管子·立政·首事》）。而且，办事不符合法令的，即使卓有成效，那也叫"专制，罪死不赦"（《管子·立政·首事》）。
一句话，成文的规则规矩掌握在"官"的手里，就叫做"法"了（《管子·法禁》）。
台州市物业管理实施办法
浙江省台州市人民政府
台州市人民政府令第99号
《台州市物业管理实施办法》已经台州市人民政府第 23 次常务会议审议通过，现予公布，自2010年8月1日起施行。
市长 吴蔚荣
二○一○年六月二十八日
台州市物业管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，推动物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。
第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 市建设行政主管部门（以下称市物业主管部门）负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作，各县（市、区）建设行政主管部门（以下称县物业主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
县级以上发改（物价）、公安、民政、财政、税务、环保、工商、行政执法（城管）、人防等有关行政主管部门，按照各自职责，协同做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。
街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。
第五条 建立物业管理联席会议制度。由街道办事处（乡镇人民政府）负责召集，物业主管部门、居民（村民）委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方参加，协调解决本行政区域内物业管理的重大问题。
物业管理联席会议主要协调解决下列事项：
（一）业主委员会不依法履行职责的问题；
（二）业主委员会换届过程中出现的问题；
（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；
（四）提前终止物业服务合同的问题；
（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；
（六）需要协调解决的其他物业管理问题。
第六条 各级人民政府应当将物业服务行业作为新兴服务业予以重点扶持和培育，积极推进物业管理产业化、专业化、社会化、市场化进程，鼓励创新物业管理机制，依靠科技进步提高物业服务水平。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第七条 物业管理区域由物业所在地县物业主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民（村民）委员会的意见。物业管理区域划分具体办法由市物业主管部门会同有关部门另行制定。
第八条 业主在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，并应当履行法律、法规规定的义务。
第九条 一个物业管理区域内全体业主成立一个业主大会，代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益。 物业管理区域内只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十条 物业管理区域具备下列条件之一的，街道办事处（乡镇人民政府）应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议，物业所在地物业主管部门、居民（村民）委员会应当予以协助：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上的；
（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上的。 一个物业管理区域的建设项目实行分期开发的，先期开发区域具备前款规定的业主大会成立条件的，可以先行成立业主大会并选举产生首届业主委员会；当后期开发区域建成交付使用后，应当重新补选或者改选业主委员会。
第十一条 具备本办法第十条规定的首次业主大会召开条件的，建设单位或者10名以上业主可以联名向街道办事处（乡镇人民政府）提出书面申请，并告知物业所在地物业主管部门、居民（村民）委员会。
街道办事处（乡镇人民政府）应当自收到书面申请后 10 日内通知建设单位报送下列文件资料：
（一）物业管理区域证明；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用公用设施设备的证明；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）其他有关文件资料。
建设单位应当自收到街道办事处（乡镇人民政府）通知后 10日内报送有关文件资料。
街道办事处（乡镇人民政府）应当会同物业所在地物业主管部门对建设单位报送的有关文件资料组织审查。对符合首次业主大会召开条件的，应当自收到有关文件资料后40日内成立指导小组，指导成立业主大会筹备组；对不符合条件的，应当书面告知并说明理由。
一个物业管理区域成立一个业主大会筹备组。业主大会筹备组人数一般为5人至11人的单数。筹备组成员包括建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）、居民（村民）委员会各选派的1名代表以及业主推举的代表，其中业主推举的代表人数不低于筹备组人数的一半，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。筹备组成员名单应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告。
第十二条 业主大会筹备组履行建设部《业主大会和业主委员会指导规则》赋予的有关职责。
业主大会筹备组应当自成立之日起 90 日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组应当自首次业主大会会议召开 15 日前将会议时间、地点、议题、议程和筹备情况以书面形式在物业管理区域内公告，并告知街道办事处（乡镇人民政府）、物业所在地物业主管部门、居民（村民）委员会，接受告知的单位应当派代表参加会议。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
第十三条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业竣工交付备案前一次性向物业所在地物业主管部门预缴筹备经费，由物业主管部门代收代管。筹备经费的使用应当坚持节俭、合理，实行多退少补原则。具体预缴标准由市物业主管部门制定。建设单位、物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，并提供相应的人力、场地支持。
业主委员会成立后 30 日内，业主大会筹备组、建设单位、物业服务企业应当将业主名册、物业建筑基本情况等物业资料移交给业主委员会。
第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者采用集体讨论和书面征求意见相结合的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。凡需书面投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见应当由业主本人签字。
第十五条 下列事项由业主大会决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用物业专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十六条 业主大会决定本办法第十五条第（五）项、第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意；决定本办法第十五条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
逾期不参加投票业主的专有部分建筑面积和人数是否计入已表决的多数专有部分建筑面积和人数，由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数专有部分建筑面积和人数应当达到物业管 理区域内建筑物总面积的过半数和业主总人数的过半数。
第十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。 物业管理区域内20%以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 召开业主大会会议，应当于会议召开 15 日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人。
第十八条 业主委员会委员由业主大会会议选举产生，由5人至11人单数组成，并应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守有关法律、法规和规章、制度；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五）具有一定的组织协调能力；
（六）具备必要的工作时间。
本人或者配偶、近亲属在为本物业管理区域服务的物业服务企业任职（包括兼职），或者与该企业有直接经济利益关系的，不得担任业主委员会委员。
第十九条 业主委员会委员实行任期制，每届任期为3年至5年，可以连选连任。
业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任、副主任。
第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，持下列文件向物业所在地物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）办理备案手续：
（一）业主大会成立情况（含业主大会会议记录和会议决定）；
（二）业主委员会选举情况；
（三）业主大会议事规则；
（四）管理规约；
（五）业主大会决定的其他重大事项。
物业所在地物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明。
业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内向备案机关办理备案变更手续。
第二十一条 业主委员会是业主大会的执行机构，具体履行下列职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）业主大会赋予的其他职责。
第二十二条 业主委员会凭物业所在地物业主管部门的备案证明，申请刻制印章。
业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当经业主委员会会议表决通过或者业主委员会全体委员1/2以上签字。
第二十三条 业主委员会会议应当定期召开，由主任或者主任委托的副主任负责召集。经 1/3 以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。
业主委员会召开会议应当有 1/2 以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员1/2以上同意。
业主委员会需要讨论、决定的事项，应当于会议召开3日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议意见。业主委员会会议作出的决定，应当自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。
第二十四条 业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的，物业所在地物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居民（村民）委员会应当指导业主召开业主大会会议进行换届改选。
业主大会会议选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当自任期届满之日起10日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。
第二十五条 业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以自己的名义依法提起诉讼。未经业主大会表决通过的，不得以业主委员会的名义起诉。
第二十六条 业主大会或者业主委员会在其职权范围内作出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地物业主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的，物业管理区域内的业主可以根据本办法第十七条第三款规定提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，街道办事处（乡镇人民政府）、物业所在地物业主管部门、居民（村民）委员会应当指导业主召 开。
业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。
第二十七条 业主委员会应当定期核查委员资格，业主也有权向业主委员会提出终止业主委员会委员资格的动议。
业主委员会委员有下列情形之一的，业主委员会应当自发现之日起30日内完成调查核实并公布核实情况。情况属实的，业主委员会应当在10日内作出暂停该业主委员会委员职权的决定，待业主大会会议通过后，该业主委员会委员资格终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）无故缺席业主委员会会议连续3次以上的；
（三）因疾病或者年龄等原因丧失履职能力的；
（四）有犯罪行为的；
（五）以书面形式向业主大会提出辞职的；
（六）拒不履行业主义务的；
（七）恶意串通业主，影响业主大会、业主委员会决策或者正常运作的；
（八）本人或者配偶、近亲属在为本物业管理区域服务的物业服务企业任职（包括兼职），或者与该企业有直接经济利益关系的；
（九）其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。 有本条第二款第（一）项情形的，自物业转让、灭失之日起，该业主委员会委员资格自动终止。
第二十八条 管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，房屋装饰装修的禁止行为，业主的其他义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人均具有约束力。
第二十九条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序以及业主委员会的组成、职权和委员资格、人数、任期等事项作出约定。
第三十条 业主大会、业主委员会开展工作的经费在利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备的收益中列支。经费的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定；经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内显著位置公示，接受全体业主的监督。
第三章 前期物业管理
第三十一条 建设单位应当在取得商品房预售许可证前（不实行预售许可制度的拆迁安置房、经济适用房等应当在择房前）选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。
提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标方式选聘物业服务企业。
住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业；其中物业管理区域建筑面积10万平方米以上的，建设单位必须通过公开招标投标方式选聘物业服务企业。但是，投标人少于3家或者物业管理区域建筑面积不足5万平方米的，经物业所在地物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。
物业服务业务承发包费用不得低于成本价和政府指导价下限。政府指导价由市价格行政主管部门会同市物业主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的等级基准价和浮动幅度，并定期公布。
前期物业服务项目招标投标具体办法由市物业主管部门另行制定。
第三十二条 建设单位在预（销）售物业前，应当会同物业服务企业研究制定临时管理规约和住宅使用说明书，作为物业预（销）售合同的附件。临时管理规约和住宅使用说明书应当报物业所在地物业主管部门备案。
临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，房屋装饰装修的禁止行为，业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位在预（销）售物业时应当将临时管理规约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。 物业买受人在与建设单位签订商品房买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第三十三条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容以及物业管理区域划分情况。
第三十四条 前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。
前期物业服务合同期满，物业管理区域尚未成立业主大会、选举产生业主委员会的，建设单位应当按照本办法第三十一条的规定重新选聘物业服务企业实施物业管理。
第三十五条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。物业竣工交付使用的具体办法由市物业主管部门另行制定。
物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，并作相应记录；发现与竣工验收资料不符或者存在质量问题的，应当向物业所在地物业主管部门或者其他有关行政主管部门报告，并书面要求建设单位进行整改。建设单位整改合格后，方可办理物业交接手续。
第三十六条 在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、园林绿化、地（面）下停车（位）库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备清单；
（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（四）物业质量保修和物业使用说明文件；
（五）业主名册；
（六）临时管理规约、物业管理用房清册以及物业管理需要的其他资料。
前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料、剩余公共经费、物业管理用房以及属于全体业主所有的办公设备、物业服务期间形成的管理资料移交给业主委员会。
第三十七条 建设单位应当一次性向物业服务企业支付前期物业服务开办费。开办费主要用于早期介入物业服务管理费用（含人工工资）、物业管理用房装修、物业办公设备用品购置等。开办费可采用实物补贴或者货币补贴方式，具体标准和使用办法应当根据物业的具体情况，通过投标书约定或者由建设单位与物业服务企业协商确定。
开办费使用办法应当明确前期介入物业服务标准和管理费用额度、物业管理用房装修标准和费用额度、物业办公设备用品购置标准和费用额度等。开办费用于物业管理用房装修、物业办公设备用品购置形成的产权归全体业主所有，在前期物业服务期 满后移交业主委员会。
物业服务企业应当建立开办费使用账册，并在业主大会成立时向全体业主公示，接受质询。
第三十八条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房，其中3‰为物业管理办公用房、4‰为物业管理经营用房；但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的 3‰。当物业管理用房按规定比例配置建筑面积不足50平方米时，按照50平方米配置。物业管理用房建筑面积计入该物业地上总建筑面积。
规划管理部门应当将物业管理用房配置比例和要求列入规划条件。因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房；确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入物业专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。
物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意，不得改变其用途。
第三十九条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权，建设单位不得擅自处分。
利用物业管理用房进行经营活动的，所得收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业服务方面的其他需要。属前期物业服务期间的，按照物业投标书的约定处理。
第四章 物业服务
第四十条 物业服务企业应当按照建设部《物业服务企业资质管理办法》的规定，取得资质证书后方可从事物业服务活动。 从事物业服务的人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书。
第四十一条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业提供物业服务。
物业服务合同终止或者解除，需要更换物业服务企业的，业主大会应当按照本办法第三十一条的规定选聘物业服务企业。
第四十二条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定，一般包括下列条款：
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）物业的基本情况；
（三）物业服务事项和服务质量要求；
（四）物业服务费的标准和收取办法；
（五）物业专项维修资金的管理和使用；
（六）物业管理用房的管理和使用；
（七）合同期限；
（八）违约责任；
（九）解决争议的办法。
物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。
对本条第一款第（三）项内容进行约定时，一般应当明确物业服务企业有关业主人身、财产安全防范方面的义务和责任，同时应当符合国家、省、市物业服务等级标准的规定。
对本条第一款第（四）项内容的约定，应当符合国家、省、市物业服务收费管理的规定。
当事人可以参照物业服务合同的示范文本签订合同。
第四十三条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项：
（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；
（二）公共绿化的维护；
（三）公共区域的保洁；
（四）公共区域的秩序维护；
（五）车辆的停放管理；
（六）对物业使用中禁止性行为的管理措施；
（七）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；
（八）物业档案资料的保管；
（九）业主或者业主大会委托的其他物业服务事项。
第四十四条 物业服务企业提供物业服务，应当遵守下列规定:
（一）符合物业服务规范；
（二）及时向业主、非业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项；
（三）定期听取业主、非业主使用人的建议意见，改进和完善服务；
（四）配合居民（村民）委员会做好社区管理的相关工作。
第四十五条 物业服务企业承接物业服务项目时，应当对物业共有部分、共用设施设备是否满足正常使用功能进行查验，并与业主委员会办理物业交接验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第三十六条规定的资料、经费、设备等。
第四十六条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托专业公司实施，但不得将该物业的整体服务事项委托他人。
物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。
第四十七条 业主应当遵守与建设单位签订的商品房买卖合同和《业主临时管理规约》，并自建设单位交付物业之日的次月起按物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。
物业管理区域内尚未出售或者尚未交付给买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。
前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。
建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。
业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与非业主使用人未约定的，由业主交纳。
物业产权交易时，买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。买卖双方当事人未约定的，由买受人交纳。
第四十八条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。 住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：
（一）专有部分以单个业主作为最终用户；
（二）部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；
（三）全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位不得强制要求物业服务企业代收有关费用。确需委托物业服务企业代收有关费用的，应当签订委托代收协议，并支付相应的代收手续费。
第四十九条 物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主委员会成立前，由物业服务企业（或者建设单位）拟定本物业服务区域物业服务等级和具体收费标准后，报价格行政主管部门核准；业主委员会成立后，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定具体的收费标准，报价格行政主管部门备案。
物业服务企业采用酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督；采用包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。 物业服务企业应当按照国家、省、市有关规定，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等进行公布。
第五十条 物业服务企业应当依法承接和退出物业服务项目。物业服务企业承接和退出物业服务项目的具体办法由市物业主管部门另行制定。
第五十一条 街道办事处（乡镇人民政府）、居民（村民）委员会应当调解业主或者非业主使用人与物业服务企业在物业服务活动中发生的矛盾和争议。
业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务工作，调解业主对物业服务的投诉。业主和物业服务企业对于物业服务有争议的，可以向街道办事处（乡镇人民政府）、居民（村民）委员会申请调解，或者直接向人民法院提起诉讼。
第五章 物业使用与维护
第五十二条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，损害业主共同利益。
因物业维修或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征求直接利害关系人的意见，征得业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。
业主、物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，应当采取措施保障通行安全，并及时恢复原状。
第五十三条 业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划管理部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。
物业服务企业发现业主或者非业主使用人不按照房地产权证书载明的用途使用的，应当予以劝阻；劝阻无效的，及时报告有关部门。
第五十四条 物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第五十五条 经业主大会同意，在物业管理区域内设置临时停车位的，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道。
业主委员会可以与物业服务企业根据物业管理区域停车实际，制订临时停车方案，报业主大会决定。
利用物业管理区域共用部位或者场地停放车辆的，按照业主大会的决定交纳临时停车费。临时停车费除用于维护停车场地设施和停车管理的必要开支外，物业服务企业应当根据业主大会的决定用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理的其他需要。物业服务企业应当将临时停车费单独列账，独立核算，接受业主委员会的监督。
第五十六条 大型车辆和载有危险化学品的车辆不得进入住宅小区。
物业服务企业应当加强对进入住宅小区的车辆管理，发现违反有关规定的，应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告公安等有关部门；公安等有关部门应当依法及时予以处理。
第五十七条 物业管理区域内依法属于业主共有的设施设备（指物业管理区域内分户门外配置的给排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等设施设备及相关管线）的建设施工、移交接收、维修养护、更新改造及其管理，按照《浙江省物业区域相关共有设施设备管理办法》执行，具体实施细则由市物业主管部门另行制定。
建设单位应当按照国家有关标准和经批准的规划设计方案，配套建设物业相关共有设施设备。
承担城市公共服务的给排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等相关专业单位，应当按照规定接收管理物业区域内的相关共有设施设备，并及时做好相关共有设施设备的维修养护、更新改造。相关专业单位接收管理物业区域内相关共有设施设备后发生的维修养护、更新改造等费用，在相关专业单位的企业成本中列支。
已交付使用的物业，其相关共有设施设备未办理移交接管手续的，由街道办事处（乡镇人民政府）、居民（村民）委员会牵头，组织相关专业单位、建设单位、业主委员会、物业服务企业办理移交接管手续。
第五十八条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。
业主或者非业主使用人装饰装修房屋，应当遵守法律、法规、规章和本办法的规定以及临时管理规约、管理规约。
第五十九条 禁止下列损害公共利益的行为：
（一）违法改变房屋承重结构、破坏房屋外貌，擅自改变房屋使用性质；
（二）违法搭建建筑物、构筑物；
（三）擅自改建、占用物业共用部位；
（四）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；
（五）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；
（六）超标排放有毒、有害物质；
（七）排放超过规定标准的噪声；
（八）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
（九）未经批准摆摊设点；
（十）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（十一）擅自改变房屋外貌，擅自安装防盗窗、花架、晒衣架、空调室外机、太阳能热水器等；
（十二）破坏屋面、卫生间、厨房间防水层；
（十三）法律、法规、规章和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。
第六十条 物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查，业主、非业主使用人应当予以配合。物业服务企业发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规、规章和本办法第五十九条规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定以及临时管理规约、管理规约》予以劝阻、制止，并通知业主委员会；业主委员会应当督促业主及时改正，相关业主、非业主使用人应当予以配合；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告物业所在地物业主管部门或者有关行政主管部门，并配合有关行政主管部门做好整改工作。
其他单位或者个人发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规、规章和本办法规定行为的，可以向物业所在地物业主管部门或者有关行政主管部门投诉或者举报。
物业所在地物业主管部门或者有关行政主管部门接到报告、投诉、举报后，应当依法及时处理。
第六十一条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，方可向有关部门申请办理审批手续。业主所得收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业服务方面的其他需要。
第六十二条 所有住宅物业（包括拆迁安置房、经济适用房）、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照规定交存物业专项维修资金。 进行分割销售的独立商业用房、办公用房，也应当按照规定交存物业专项维修资金。
物业专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
新建物业首期物业专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。交存的标准为当地房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%至8%。
新建物业首期物业专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在建设工程竣工验收规划认可前，按照物业总建筑面积和本条第四款规定标准，一次性向物业所在地物业主管部门交存物业专项维修资金。
物业专项维修资金管理费用，在物业专项维修资金的增值收益中列支（按物业专项维修资金增值收益 15%的比例提取），并与物业专项维修资金分账核算。
物业专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则，收取、使用和管理按照《浙江省物业专项维修资金管理办法》执行，具体实施细则由市物业主管部门会同市财政部门另行制定。
第六十三条 物业存在安全隐患，危及公共利益及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予必要配合。
责任人不履行维修养护义务的，可以由物业服务企业报经业主大会（业主委员会）同意或者直接按照管理规约的约定，代为维修养护或者采取应急防范措施，所需费用由责任人承担。
发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业服务企业应当立即组织维修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，所需费用由责任人承担。
业主、非业主使用人在物业使用中发生权益争议的，可以要求街道办事处（乡镇人民政府）或者物业所在地物业主管部门调解。
第六十四条 建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。
建设单位应当在建设工程竣工验收规划认可前，一次性向物业所在地物业主管部门交纳物业建筑安装总造价 2%的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。
保修金管理费用，在保修金的增值收益中列支（按保修金增值收益30%的比例提取），并与保修金分账核算。
保修金存储期限为8年。物业所在地物业主管部门应当在物 业交付之日起满8年的前一个月内，将拟退还保修金事项在相关的物业管理区域内予以公示。无异议的，待存储期限届满后及时将保修金本金及其银行存款利息余额退还给建设单位。
保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，交纳、使用、管理和退还按照《浙江省住宅物业保修金管理办法》执行，具体实施细则由市物业主管部门会同市财政部门另行制定。
第六十五条 业主大会决定改建、重建建筑物及其附属设施，包括在绿化用地上改建停车泊位的，其改造方案应当报物业所在地物业主管部门和规划管理部门批准，并严格按照相关法律、法规规定实施。
第六章 法律责任
第六十六条 违反本办法规定的行为，按照国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》及其他相关法律、法规、规章规定处罚。
对违反本办法第五十九条规定，违法改变房屋承重结构的行为，按照国务院《建筑工程质量管理条例》第六十九条规定处罚。
第六十七条 严格查处违法违规和不道德的停车行为。 对占用、堵塞消防通道、妨碍消防车通行和消防设施使用的违法停车，按照《中华人民共和国消防法》第六十条规定处罚。 对小区内车辆乱停放或者不按规定停放，物业服务企业张贴不道德停车通知单后拒不改正的，按照国务院《物业管理条例》
第六十六条第一款第（二）项、第二款规定处罚。
第六十八条 业主、非业主使用人违反临时管理规约、管理规约》，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止；相关业主、非业主使用人可以依法提起诉讼。
物业服务企业未履行物业服务合同约定义务，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。 业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳；业主拒绝交纳或者逾期仍未交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
第七章 附 则
第六十九条 本办法所称业主，是指房屋等物业的所有权人。
本办法所称非业主使用人，是指房屋等物业的承租人和其他实际合法使用房屋等物业的人，物业服务企业除外。
本办法所称物业，是指各类房屋及其配套的共用部位、共用设施设备，包括地下停车泊位。
本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格和规定条件，依据物业服务合同从事专业物业服务活动的企业。
第七十条 本办法所称共用部位，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。
本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。
第七十一条 本办法自2010年8月1日起施行。《台州市城市住宅小区物业管理规定》（市政府令第52号）同时废止。
