关于工程保修期与商品房质保期的若干法律问题
武志国
2010年5月4日，住房和城乡建设部颁布的《关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知》（建市[2010]68号）规定：建设单位要严格履行项目用地许可、规划许可、招投标、施工图审查、施工许可、委托监理、质量安全监督、工程竣工验收、工程技术档案移交、工程质量保修等法定职责，依法承担住宅工程质量的全面管理责任。要保证合理的工期和造价，严格执行有关工程建设标准，确保住宅工程质量。施工单位要严格按照经审查合格的施工图设计文件和施工技术标准进行施工，对住宅工程的施工质量依法承担责任。要对施工或者竣工验收中出现质量问题的住宅工程负责返修，对已竣工验收合格并交付使用的住宅工程要按规定承担保修责任。
一、施工单位应对建设工程在保修范围和保修期限内发生的质量问题，向建设单位履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
建筑工程实行质量保修制度。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
国务院《建设工程质量管理条例》第三十九条、第四十条以及建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等；在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
鉴于上述规定，保修期指是建设工程承包单位对所承包工程承担保修责任的期限。该期限可由双方在合同中自行约定，但不应违背《建设工程质量管理条例》对最短期限的强制性规定，未明确最短期限的项目可由双方自由约定。承发包合同完全可以约定长于上述最短期限的保修期限，建设单位可在综合考虑成本等允许的情况下与施工单位争取约定较长的保修期限。
二、缺陷责任期与保修期两个概念有一定区别，缺陷责任期本质是预留质保金的期限，承发包合同对此等约定应避免混淆
建设部《建设工程质量保证金管理暂行办法》第二条、第五条规定：“本办法所称建设工程质量保证金（保修金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月，具体可由发、承包双方在合同中约定。缺陷责任期从工程通过竣（交）工验收之日起计。”
因此，缺陷责任期的本质是扣留质保金的期限，具体期限由承发包双方约定，而保修期是承包人对工程承担保修责任的一个期限，质量缺陷责任期包含在质保期内，缺陷责任期与保修期的区别还是比较明显的。建设单位在承发包合同应避免只约定质保期未约定缺陷责任期的情形。
三、房地产开发企业对所售商品房向购房人承担质量保修责任的期限也不同于建设工程施工承包单位向房地产开发企业承担的工程保修期，后者的长短也受相关规定约束。
房地产开发企业应对所售商品房承担质量保修责任。
建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）第五条第三项、第六条规定：正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于上述规定的期限。国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。
同时，建设部《商品房销售管理办法》第三十三条规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任的期限从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
鉴于上述规定，应注意：1）商品住宅的保修期限不低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；2）前述存续期少于《规定》确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限；3）非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
因此，施工承包方向开发商承诺的质保期与开发商向购房人承诺的质保期起算期限和长短的不同，一旦商品房未及时销售，则会发生施工承包方向开发商承担的保修期的存续期不足开发商应按《规定》向购房人承担的最低保修期。
上述规定虽具有一定强制性，但并非效力性规定，开发商可以和购房人在商品房买卖合同补充协议及住宅质量保证书明确约定“商品住宅的保修期限等于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期”，按理分析，此等约定是合同双方自愿的意思表示，不应被认定无效，当然现实中也有一些法院判定此等约定无效的情形。但如此约定的风险也仅限于被判定无效，因此仍可以考虑安排上述约定，以尝试减轻建设单位的保修负担。
开发商可能会宣告清算，所以存在房地产开发商的存续期限短于开发商对商品房的保修期限的可能。因此，在其清算后，应由其股东承担对购房者的违约责任，股东仅在其清算所得范围内承担有限责任。
开发商能否通过约定将保修的责任转嫁给施工单位呢，笔者以为，从法理上讲，通过三方约定的方式可以转嫁，实践中可能也不好操作，施工单位和购房人未必同意。
购房者针对房屋质量问题向建设单位提起诉讼要求赔偿的，建设单位可以申请法院追加施工单位列为第三人，法院在查清事实的基础上，可以直接判决施工单位承担赔偿责任。如果构成质量侵权的话，笔者以为购房人可以直接起诉开发商和施工单位作为共同被告。正如《侵权责任法》第八十六条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。因其他责任人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由其他责任人承担侵权责任。”
四、建设单位未及时向施工单位发出保修通知，建设单位擅自自行进行维修或者委托第三方维修后保修责任的认定
《房屋建筑工程质量保修办法》（中华人民共和国建设部令第80号）（下称《办法》）规定：
（1）房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷的，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修（《办法》第九条）
（2）保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案（《办法》第十一条）。
（3）施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任（《办法》第十二条）。
建设单位要求施工单位支付保修期间的工程维修费用应当同时符合以下三个条件：一是合同约定的保修期内存在工程质量缺陷；二是质量缺陷的责任方为承包人；三是建设单位已向施工单位发出保修通知（笔者以为通知之时虽然过了质保期，但是质量瑕疵是在保修期限内出现质量缺陷的，施工单位仍应承担维保责任，如因迟延通知扩大的损失可以免责）。建设单位应当能证明以上事实，可现实中建设单位的证据往往不能证明上述三个方面，事过境迁举证难度大，不够重视举证能力差。
国家司法考试实施办法
司法部
司法部国家司法考试办公室公告
根据《中华人民共和国法官法》、《中华人民共和国检察官法》、《中华人民共和国律师法》和《中华人民共和国公证法》的规定，结合完善国家司法考试制度的需要，司法部会同最高人民法院、最高人民检察院对《国家司法考试实施办法（试行）》进行了修订。修订后的《国家司法考试实施办法》已由最高人民法院、最高人民检察院、司法部于8月8日印发。现予公布。
司法部国家司法考试办公室
二〇〇八年八月十四日
国家司法考试实施办法
第一章 总则
第一条 为建立和规范国家司法考试制度，提高和保障法官、检察官、律师、公证员队伍素质，根据《中华人民共和国法官法》、《中华人民共和国检察官法》、《中华人民共和国律师法》、《中华人民共和国公证法》的规定，制定本办法。
第二条 国家司法考试是国家统一组织的从事特定法律职业的资格考试。
初任法官、初任检察官，申请律师执业和担任公证员必须通过国家司法考试，取得法律职业资格。法律、行政法规另有规定的除外。
第三条 国家司法考试应当公平、公正。
第四条 司法部会同最高人民法院、最高人民检察院组成国家司法考试协调委员会，就国家司法考试的重大事项进行协商。
第五条 国家司法考试由司法部负责实施。
第六条 国家司法考试的实施工作应当接受行政监察机关和国家保密机关的监督。
第二章 考试方式
第七条 国家司法考试每年举行一次。具体考试时间和相关安排在举行考试三个月前向社会公布。
第八条 国家司法考试主要测试应试人员所应具备的法律专业知识和从事法律职业的能力。
国家司法考试的内容包括：理论法学、应用法学、现行法律规定、法律实务和法律职业道德。
第九条 国家司法考试实行全国统一命题。
国家司法考试的命题范围以司法部制定并公布的《国家司法考试大纲》为准。
第十条 国家司法考试采用闭卷的方式。
第十一条 国家司法考试实行全国统一评卷，成绩由司法部公布。
第三章 考试组织
第十二条 司法部设立专门机构具体承办国家司法考试工作。
国家司法考试的报名、考场设置、考试纪律、命题、监考、评卷等考务工作的规则，由司法部依据本办法规定。
第十三条 各省、自治区、直辖市司法厅（局）应当设立专门机构，按照规定具体承办国家司法考试的有关考务工作。
第十四条 负责考试组织实施的司法行政机关及其考试工作机构应当加强国家司法考试保密管理。具体办法由司法部会同有关部门制定。
第四章 报名条件
第十五条 符合以下条件的人员，可以报名参加国家司法考试：
（一）具有中华人民共和国国籍；
（二）拥护《中华人民共和国宪法》，享有选举权和被选举权；
（三）具有完全民事行为能力；
（四）高等院校法律专业本科毕业或者高等院校非法律专业本科毕业并具有法律专业知识；
（五）品行良好。
第十六条 有下列情形之一的人员，不能报名参加国家司法考试，已经办理报名手续的，报名无效：
（一）因故意犯罪受过刑事处罚的；
（二）曾被国家机关开除公职或者曾被吊销律师执业证、公证员执业证的；
（三）被处以二年内不得报名参加国家司法考试期限未满或者被处以终身不得报名参加国家司法考试的。
第五章 资格授予
第十七条 每年度国家司法考试的通过数额及合格分数线，由司法部商最高人民法院、最高人民检察院确定后公布。
第十八条 参加国家司法考试成绩合格,并不具有本办法第十六条规定情形的人员，可以按照规定程序向司法部申请授予法律职业资格，由司法部颁发《法律职业资格证书》。
法律职业资格授予及颁发证书的具体办法，由司法部规定。
第十九条 违反本办法规定取得《法律职业资格证书》的，由司法部撤销原授予法律职业资格的决定，并收回、注销其《法律职业资格证书》。
第六章 违纪处理
第二十条 应试人员有违反考试纪律行为的，由司法行政机关根据司法部制定的《国家司法考试违纪行为处理办法》，视其情节、后果，分别给予口头警告、责令离开考场并取消本场考试成绩、确认当年考试成绩无效、二年内或者终身不得报名参加国家司法考试的处理；有违反治安管理行为的，移交公安机关处理；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第二十一条 考试工作人员有违反工作纪律行为的，应当根据司法部制定的《国家司法考试违纪行为处理办法》，视其情节、后果给予相应的处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第七章 附则
第二十二条 在民族自治地方组织国家司法考试，可以使用民族语言文字试卷进行考试。
第二十三条 国家司法考试的实施，可以在一定时期内，对民族自治地方和经济欠发达地区的考生，在报名学历条件、考试合格标准等方面采取适当的优惠措施，具体办法由司法部商最高人民法院、最高人民检察院确定。
第二十四条 香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区居民参加国家司法考试的办法，由司法部规定。
第二十五条 本办法的修改和解释，由司法部商最高人民法院、最高人民检察院确定后公布。
第二十六条 本办法自发布之日起施行。
