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天津市房地产市场管理规定

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 07:29:17  浏览:9839   来源:法律资料网
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天津市房地产市场管理规定

天津市人民政府


天津市房地产市场管理规定


(2004年6月21日天津市人民政府第30次常务会议审议通过 2004年6月29日天津市人民政府令第35号公布 自2004年7月1日起施行)



第一条 为加强本市房地产市场的管理,规范房屋交易行为,维护房地产市场秩序,保护当事人的合法权益,根据国家有关规定,结合本市实际,制定本规定。

第二条 本规定适用于本市城镇范围内的房屋交易、房地产中介服务活动。

第三条 房屋交易和房地产中介应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用的原则。

第四条 市房地产管理局是本市房地产市场的行政主管部门,负责本规定的组织实施。

区、县房地产管理局负责辖区内房屋交易的行政管理工作,业务上受市房地产管理局的领导。

第五条 房地产开发企业销售商品房,应当按照《天津市商品房管理条例》的有关规定,取得商品房销售许可证后方可销售。

第六条 转让房屋应当具有房屋所有权证书。房屋所有权转让时,相应的土地使用权一并转移。

第七条 转让共同共有的房屋,应当经全体共有人同意;按份共有的房屋,能够按份分割的,共有权人有权处分其自有的份额。在同等条件下,共有人享有优先购买权。

第八条 转让已出租的房屋,房屋所有权人应当提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租人享有优先购买权。

承租人和房屋共有权人都主张优先购买权的,同等条件下,共有权人享有优先购买权。

第九条 下列房屋不得转让:

(一)未依法登记领取权属证书的;

(二)权属有争议的;

(三)经鉴定为危险房屋的;

(四)违章建筑;

(五)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的;

(六)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第十条 购房人将预购的商品房在初始登记交付使用前转让给他人的,按照《天津市商品房管理条例》第三十条的规定执行。

第十一条 通过拍卖方式转让的房屋,应当是依法可以转让的房屋,并应当在有形房地产交易市场内进行。

第十二条 房地产咨询、经纪等中介服务机构应当在领取营业执照后30日内,到市房地产管理局备案。

第十三条 房地产中介服务机构承办业务,应当与委托人签定书面的房地产中介服务合同。房地产中介服务合同主要包括下列内容:

(一)委托人、受托人的名称或姓名、住所;

(二)委托的事项、要求;

(三)委托费用和支付方式、时间;

(四)合同履行期限;

(五)违约责任和解决争议的方式;

(六)双方约定的其他内容。

合同双方可采用房地产中介服务合同示范文本。

第十四条 房地产中介服务机构应当在经营场所公示下列内容:

(一)企业法人营业执照或者营业执照;

(二)房地产中介服务单位备案证明;

(三)房地产中介服务收费标准;

(四)服务内容、服务标准、执业规范及投诉电话等。

第十五条 提供房地产中介服务不得有下列行为:

(一)用欺诈、贿赂等不正当手段促成业务的;

(二)借用他人名义或者允许他人以自己名义从事房地产中介业务的;

(三)为禁止转让的房屋提供房地产中介服务的;

(四)索取服务合同以外的酬金或其他财物的;

(五)与一方当事人串通损害另一方当事人利益的;

(六)诋毁或贬损其他房地产中介服务机构和从业人员声誉的;

(七)法律、法规和规章禁止的其他行为。

第十六条 成立房地产交易场所、举办房地产交易会,应当向市房地产管理局备案。

房地产交易场所和房地产交易会的主办单位,应当为房屋交易当事人提供洽谈协商的安全场所、真实合法的交易信息、便利快捷的服务。

第十七条 本市实行房屋交易网上管理制度,为当事人提供快捷、安全的服务,为建立房地产市场预警系统提供信息。

第十八条 违反本规定第十二条的,由市房地产管理局责令其改正,并可处以3万元以下罚款。

第十九条 违反本规定第十五条的,由市房地产管理局责令其改正,并可处以3万元以下罚款。

第二十条 违反本规定第十六条第一款的,由市房地产管理局责令其改正,并可处以3万元以下罚款。

第二十一条 本规定自2004年7月1日起施行。市人民政府1993年9月3日发布、1997年9月25日修订发布的《天津市房地产市场管理规定》(市人民政府令第88号)同时废止。



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铁路留用土地办法

政务院


铁路留用土地办法

1950年6月24日,政务院

第1条 铁路路基高度在三公尺以内者,双轨线路自线路中心起,两旁各留地三十公尺,单轨线自轨道中心起,两旁各留地二十公尺,铁路大桥头两旁各留地六十公尺。

特殊地形之桥头及路基,与路基高度超过三公尺者,按实际需要增加用地。
第2条 原有铁路路基地产未经破毁有案可稽者,仍照原旧地界留除,不适用前条之规定。
第3条 土改时误将沿线铁路有案有图可考之土地分配者,由地方政府以公地或其它土地交换,将铁路土地交还。
第4条 被毁线路在未修复前,及已测定尚未敷轨之线路在敷线前,其土地均应照原界保留,但在不损害原有工程范围内,可由地方政府利用生产,铁路使用时,再行收回,铁路决定使用该地时,应尽可能于播种前通知收回。如已播种,因使用急迫收回时,视耕种者之生活状况,有补助必要者,得酌予补助之。
第5条 铁路原有之站、段、场(包括农场、林场、牧场等)、厂、所等用地,仍然照原界予以保留。
第6条 铁路因建筑关系,原有土地不敷应用或有新设施需要土地时,由铁路局通过地方政府收买或征购之。
第7条 本办法发布后,前华北人民政府规定之公路铁路留用土地办法内关于铁路用地部分,应即作废。


浅议洗钱罪的立法完善

【作者简介】
赵华栋,山西民权律师事务所律师,法学硕士。联系电话:13834136500 ,E-mail:btbuzhd@163.com。

【内容提要】 本文在阐述洗钱罪的定义和中外洗钱罪立法状况的基础上,重点就我国洗钱罪立法的不足进行了分析,并提出了一些完善的建议。

【关键词】 洗钱罪 洗钱 含义 完善

【正文】

洗钱犯罪是一种具有严重社会危害性的新型犯罪,对其进行必要的法律调整具有什么重要的意义。在我国的现有法律体系中对洗钱罪有一些规定,但存在很多不足,需要完善。只有这样才能更好地遏制洗钱犯罪。

一、洗钱罪的定义
洗钱,最早源自英文Money Laundering,意思是把不干净的钱通过一定的方式清洗干净。具有法律上的洗钱含义是从20世纪20年代在美国开始的。当时美国的工业中心芝加哥等城市出现了阿里•卡彭、约多里奥和勒基•鲁西诺为首的庞大的有组织犯罪集团。这些犯罪集团利用美国经济发展过程中广泛运用现代化规模生产技术的机会,大力发展自己的犯罪企业,谋求巨大的经济利益。但是,由于美国有着严格的税收征管制度,使这些犯罪收益无法自由地清洗和利用。于是该犯罪集团的一个财务总监购置了一台自动洗衣机,为顾客洗衣服,并收取现金,然后将犯罪收入混入这些现金中一起向税务机关申报,使其变为合法收入,这就是最初的洗钱。随着毒品犯罪、有组织犯罪等的日益猖獗,产生了巨大的非法收益,各国也随之加强了对洗钱犯罪的打击;洗钱犯罪也同时不断发展,手段、方式、范围等也早已不是最初那么简单,而形成了一个专门性的、复杂的、跨国的犯罪行业。
一般而言,洗钱犯罪一般要经过三个阶段:首先是处置。即对犯罪赃款进行初步处理,与其他合法款项混同或转作金融机构存款。然后是离析,即通过复杂的金融操作,如以假名或受托人名义开立银行账户,虚拟贸易收支、买卖无记名证券等,掩盖犯罪资金的来龙去脉和真实所有权关系,模糊其非法特征。最后是归并,即将洗过的资金转移至与有组织犯罪无明显联系的合法组织。这其实是对洗钱犯罪过程的简单概括。最常见的洗钱手法主要有两种,一是通过金融渠道转移,二是进行投资置业。实际上洗钱的方法多种多样,并且犯罪分子无时不在创造出新的洗钱方法。
关于洗钱犯罪的具体定义,曾有过一些不同的表述。如巴塞尔委员会1988年12月在“防止罪犯使用银行系统‘洗钱’的声明”中指出:“犯罪者利用金融系统进行支付,将资金从一个账户转移到另一个账户;隐瞒金钱的来源以及收益所有人;通过安全储存设施为银行支票提供保管——这些活动通常称为‘洗钱’”。联合国1998年《禁止非法贩运麻醉品和精神药物公约》第3条第5款规定,为了隐瞒或掩饰制造、贩卖、运输、提供毒品等犯罪所获得财产的非法来源,或者为了协助任何涉及毒品犯罪的人逃避其行为的法律后果而转换或转让该财产的行为,就是洗钱。而国际金融行动特别工作组(FATF)则认为,许多犯罪活动的目标是为了使犯罪者或犯罪集团赢得收益,洗钱是其掩饰非法所得的方法。2000年10月在加拿大首都温哥华召开的“太平洋周边地区打击‘洗钱’金融犯罪会议”,则进一步扩大了“洗钱”概念的外延,将下列行为也视为“洗钱”:把合法资金洗成“黑钱”用于非法行径(如把银行贷款“洗黑”后用于走私);把一种合法资金“洗成”另一种表面也合法的资金(如将国有资产通过“洗钱”转移至个人账户以实现侵吞之目的);把合法收入通过“洗钱”逃避税收、外汇等监管(如外资企业把合法收入通过洗钱转移至境外)。总之,通俗地讲,洗钱就是将脏钱洗“净”、将黑钱漂“白”,其实质是对犯罪所获得的收益进行隐瞒或伪装,使之具有表面的合法性,从而逃避法律的制裁。

二、中外洗钱罪的立法状况
我国《刑法》第191条(经《刑法修正案(三)》修正)规定:“明知是毒品犯罪、黑社会性质的组织犯罪、恐怖活动犯罪、走私犯罪的违法所得及其产生的收益,为掩饰、隐瞒其来源和性质,有下列行为之一的,没收实施以上犯罪的违法所得及其产生的收益,处5年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处洗钱数额5%以上20%以下罚金;情节严重的,处5年以上10年以下有期徒刑,并处洗钱数额5%以上20%以下罚金:(1)提供资金账户的;(2)协助将财产转换为现金或者金融票据的;(3)通过转账或者其他结算方式协助资金转移的;(4)协助将资金汇往境外的;(5)以其他方法掩饰、隐瞒犯罪的违法所得及其收益的性质和来源的。单位犯前款罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,处5年以下有期徒刑或者拘役。”同时,我国政府及各相关部门也有一些相关的打击洗钱犯罪的法律制度。如2003年1月13日到15日,中国人民银行连续颁布了《金融机构反洗钱规定》、《人民币大额和可疑支付交易报告管理办法》和《金融机构大额和可疑外汇资金交易报告管理办法》(即“一规两办法”),并于2003年3月1日起同时施行。总体而言,我国目前的反洗钱立法主要由现行《刑法》第191条的规定,以及2003年3月1日施行的中国人民银行《金融机构反洗钱规定》、《人民币大额和可疑支付交易报告管理办法》和《金融机构大额和可疑外汇资金交易报告管理办法》等其他行政规章构成。我国反洗钱的法律制度正在逐渐形成中,但与国际反洗钱法律仍存在较大差距。
从域外反洗钱法律体系的发展趋势看,很多国家或地区都正在制订单独的《反洗钱法》。如菲律宾于1995年颁布了《控制洗钱法》,2001年9月29日通过《反洗钱法案》;阿根廷于2000年4月颁布《反洗钱法》;俄罗斯于2002年8月7日颁布了《反洗钱法》;意大利于1991年7月颁布《反洗钱法》;瑞士于1990年将刑法修订后正式确定洗钱为刑事犯罪,于1987年制定《瑞士银行家协会银行行为规则》,1991年瑞士联邦委员会发布《反对与防止洗钱的指南》,1998年瑞士政府颁布了《反洗钱法》。

三、我国洗钱罪立法的不足与完善
就目前我国反洗钱法律体系而言,总体上讲,存在的问题主要有:(1)洗钱规定散乱。我国在刑法中规定了洗钱罪,同时又颁布了有关行政规章,但这些规范之间分散、零乱,缺乏统一性,有的规定并不协调。如关于何谓“洗钱”,刑法规定与行政规章之间存在较大差异。即《金融机构反洗钱规定》第3条规定:“本规定所称洗钱,是指将毒品犯罪、黑社会性质的组织犯罪、恐怖活动犯罪、走私犯罪或者其他犯罪的违法所得及其产生的收益,通过各种手段掩饰、隐瞒其来源和性质,使其在形式上合法化的行为。”该规定将“其他犯罪的违法所得及其产生的收益”纳入洗钱罪的对象之中,这同我国刑法中洗钱行为对象范围的规定并不一致。这种各自为政的立法状况,难以形成一种反洗钱的合力,从而影响了反洗钱的有效执法和预防措施的贯彻。(2)行政规章的效力层次过低。除刑法外,我国对于反洗钱的措施和方法都是以部门规章、文件通知等形式规定的,效力层次较低。新近颁布的一个专门的反洗钱规定——《金融机构反洗钱规定》也是以中国人民银行的名义发布的,既不是行政法规,更不是法律。效力层次过低,难以形成全社会的普遍重视。(3)行政规章的实施缺乏相应支撑。从实质内容上看,中国人民银行反洗钱“一规两办法”整体上只是整合了以前国务院和中国人民银行、国家外汇管理局制定的与反洗钱有关联的行政法规和规章,并未从根本上提出有效的反洗钱预防措施,主要强调了对大额异常资金走向的监测、分析和报告,较为单一地在金融系统结算环节上作文章,与国际反洗钱法律制度的要求还有一段距离,实际效果的取得有很大的局限性。
具体而言,在洗钱罪的对象上、洗钱罪的行为方式上、洗钱罪的归类上以及洗钱罪的处罚上都存在一些问题。
首先,关于洗钱罪的犯罪对象问题。根据我国《刑法》第191条规定,我国洗钱罪的对象包括以下四类犯罪所得及其收益:(1)毒品犯罪;(2)走私犯罪;(3)黑社会性质的组织犯罪;(4)恐怖活动犯罪。虽然我国刑法关于洗钱罪对象中的四类犯罪都是类罪名,且每一类罪名又包括许多具体罪名,但是,从司法实际需要和国际刑法的立法看,我国的洗钱罪对象应该进一步扩大,宜规定为“毒品犯罪、黑社会性质的组织犯罪、恐怖活动犯罪、走私犯罪或者其他严重犯罪的违法所得及其产生的收益”。我国洗钱罪的上游犯罪应扩大为严重犯罪。这样既包括了现有刑法中的四类犯罪,也可以将贪污贿赂罪和盗窃、诈骗、抢劫等侵犯财产犯罪和其他严重犯罪所得纳入洗钱罪对象范围。这样的范围既符合国际上多数国家的立法规定,也符合我国参加的国际条约之标准。洗钱罪对象扩大化是我国洗钱罪发展形势所需,是反洗钱法律体系协调的需要,是国际社会反洗钱的总趋势,是国际反洗钱刑事司法合作的要求。
其次,关于洗钱罪的行为方式问题。我国刑法对于洗钱罪的行为方式侧重于赃款的转换,无论是提供资金账户的“提供”、协助将财产转换为现金或者金融票据的“转换”,还是通过转账或者其他结算方式协助将资金转移和协助将资金汇往境外,都是一种财产转换的具体表现,但未涉及到其他的洗钱方式。而国际法律规范和各国、地区法律则有较为丰富的洗钱行为方式规定。总之,我国刑法对于洗钱行为对象规定得较为笼统,难以体现对象不同、行为方式亦不同的特点,为更清晰地了解洗钱的特征,更准确地打击洗钱犯罪,我国的立法应该借鉴国际法律和其他多数国家的规定方式。对于洗钱罪的行为方式可以参考有关国际公约的规定,设计为:“凡有下列洗钱行为之一,情节严重,处……:(1)明知财产得自走私犯罪、毒品犯罪、黑社会性质的组织犯罪、恐怖活动犯罪或者其他严重犯罪行为,为了隐瞒或掩饰该财产的非法来源,或为了协助任何涉及此种犯罪的人逃避其行为的法律后果而转换、转移或转让该财产的;(2)明知财产得自上述严重犯罪行为,隐瞒或掩饰该财产的真实性质、来源、所在地、处置、转移相关的权利或所有权;(3)在收取财产时明知财产得自上述严重犯罪行为,而获取、持有或使用该财产。”
第三,关于洗钱罪的性质和分类问题。我国现行刑法将洗钱罪归属于“破坏金融管理秩序罪”,而不是归属于妨害司法罪,是值得商榷的。洗钱罪应归属于妨害司法罪。这是因为,洗钱罪符合妨害司法罪的本质特征,以金融管理秩序作为洗钱罪的主要客体不具周延性,同时国外刑法也一般不将洗钱罪归类于金融犯罪。对于洗钱罪的分类归属,世界各国的立法大致可分为五类。(1)将洗钱罪归属于财产犯罪。采用此类归属的国家有意大利。(2)将洗钱罪归属干事后处置赃物罪。采用此类归属的国家有加拿大、荷兰、德国等国。(3)将洗钱罪归属于妨碍司法的犯罪。采用此类归属的国家有瑞士。(4)将洗钱罪归属于毒品犯罪或其他特定犯罪。采用此类归属的国家有法国。(5)将洗钱罪归属于经济犯罪。采用此类归属的国家有俄罗斯、中国。由此可以看出,世界上多数国家都并未将洗钱罪视作金融犯罪,即使是与我国类似而将其归属于经济犯罪中的俄罗斯,也只规定于第22章“经济活动领域的犯罪”之中,并未指明其必然是金融犯罪。这样,在世界上将洗钱罪归属于金融犯罪的唯有中国了。虽然每个国家可以有自己的立法模式,但我国立法者不能不考虑世界各国几乎一致地将洗钱罪不作为金融犯罪的立法现状,因此在以后刑法修改时,宜对洗钱罪的归属做出适当的调整。
第四,关于洗钱罪的刑罚处罚问题。根据我国现行刑法的第191条的规定,对洗钱罪“没收实施以上犯罪的违法所得及其产生的收益,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处洗钱数额5%以上20%以下罚金;情节严重的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处洗钱数额5%以上20%以下罚金……。单位犯洗钱罪的,实行双罚制,即对单位判处罚金,并对直接负责的主管人员和其他责任人员,处五年以下有期徒刑或者拘役。”我认为现行规定对洗钱犯罪处罚明显偏轻,不足以充分发挥刑罚的惩罚威慑作用,无法形成有效的震慑力,必须适当加重洗钱罪的刑事责任。具体措施是:(1)增设“情节特别严重或数额特别巨大”的量刑档次。对有此种情形的洗钱犯罪分子,在主刑适用上应处10年以上有期徒刑或无期徒刑。(2)对洗钱罪仅没收违法所得及其收益是不够的,应当增设没收犯罪分子个人财产的附加刑。(3)相应加大单位洗钱犯罪的惩处力度。尤其是对单位直接负责的主管人员和其他责任人员,应当提高其法定有期自由刑的上限,并按洗钱数额的一定比例处以罚金。

洗钱犯罪作为一种具有严重社会危害性的新型犯罪,已经受到国际社会的广泛关注,不少国家和地区制定和实施专门法律进行防范惩治。在我国,反洗钱也已被提上重要议事日程。反洗钱是一项综合性的系统工程,涉及到方方面面,仅靠在刑法典制定一条洗钱罪即或对于洗钱犯罪仅靠刑罚处罚是不充分的,它难以解决洗钱犯罪的所有问题。另外,在刑法典里规定一个洗钱罪,而在行政法规中制定一些反洗钱措施,可能使法律与法规缺乏相互之间的联系,甚至可能出现矛盾,故必须建立一部完整的反洗钱法律,全方位地整治洗钱犯罪。从域外反洗钱法律体系的发展趋势看,有越来越多的国家或地区正在制订单独的《反洗钱法》,这可以作为我国立法的借鉴。因此,从世界各国的洗钱法律体系及发展趋势来看,在加入WTO后的情势下,我国应与其他国家对于洗钱立法重视一样,尽快制定一部统一的《反洗钱法》。

【主要参考资料】
1、高铭暄、[法]米海依尔•戴尔马斯——马蒂:《经济犯罪和侵犯人身权利犯罪研究》,中国人民公安大学出版社,1995年版。
2、卢建平.洗钱犯罪的国际性及我国反洗钱立法评析[J].高铭暄,赵秉志.21世纪刑法典新问题研讨[C].中国人民公安大学出版社,2000年版。
3、白建军:《金融犯罪研究》,法律出版社,1998年版。
4、严军兴,肖胜喜.新刑法释义[M].北京:中共中央党校出版社,1997年版。
5、李希慧.论洗钱罪的几个问题[J].法商研究,1998,(2)
6、赵秉志:《刑法等议问题的研究》(下卷),河南人民出版社,1996年版。
7、[台湾]蔡清祥.刑事经济犯罪之研究[J].法学家,1996,(3)
8、程璞、华肖、王坚:《试论洗钱犯罪》(中国法学会刑法研究会1997年年会论文)。